El tesorero del condado promueve ejecuciones hipotecarias aceleradas y de depositantes y señala su apoyo para el regreso de Lot Links

Dayton tiene alrededor de 11,000 propiedades con impuestos morosos, pero el tesorero del condado de Montgomery dice que hay algunas herramientas que pueden ayudar a que algunas parcelas abandonadas y deterioradas vuelvan a tener un uso productivo.

El tesorero John McManus dijo que alienta a los ciudadanos privados a considerar iniciar ejecuciones hipotecarias judiciales sobre propiedades morosas que les gustaría tener o ver cambiar de manos.

McManus también dijo que algunas de las propiedades en mora fiscal de Dayton pueden ser elegibles para una ejecución hipotecaria acelerada.

Hubo una acumulación de casos de ejecuciones hipotecarias aceleradas, así como algunos retrasos administrativos, pero esos problemas se están resolviendo y el proceso puede poner las propiedades en el camino de la reurbanización o la reutilización, dijo.

"Estamos cocinando con gas otra vez", dijo.

McManus también indicó que está abierto a recuperar alguna versión del programa Lot Links, que era una forma muy popular para que las personas adquirieran propiedades descuidadas y abandonadas a bajo costo, sin los impuestos atrasados.

Dayton alberga alrededor de 66,000 parcelas sujetas a impuestos, y alrededor de 55,000 de ellas están al día con sus impuestos, dijo McManus.

Las 11,000 propiedades restantes en la ciudad debían casi $148 millones en impuestos y evaluaciones atrasados ​​al 25 de mayo.

La oficina del tesorero dijo que presenta ejecuciones judiciales contra algunas propiedades morosas como "último recurso" en el proceso de cobro.

Las presentaciones de ejecuciones hipotecarias generalmente siguen a muchos intentos de recaudar impuestos y al agotamiento de las opciones del plan de pago, dijo McManus.

La oficina del tesorero presentó 287 casos de ejecución hipotecaria judicial el año pasado y 230 en 2021. La oficina ya ha presentado 116 casos este año, hasta finales de abril.

Pero además de esos casos, McManus dijo que los ciudadanos pueden iniciar ejecuciones hipotecarias judiciales sobre propiedades morosas a través del programa de ejecución hipotecaria de depositantes de su oficina. El programa ha recibido más de 245 solicitudes desde 2020.

Bajo el programa, los miembros de la comunidad pueden iniciar una ejecución hipotecaria de impuestos sobre parcelas elegibles proporcionando un depósito de $2,000 para propiedades residenciales o un depósito de $3,000 para propiedades comerciales.

Los depósitos se acreditan a la compra de las propiedades, si los solicitantes terminan comprándolas en subastas competitivas.

Los depósitos se devuelven si los solicitantes no son los mejores postores.

El hecho de que alguien inicie una ejecución hipotecaria no significa que tenga garantizada la propiedad.

Los solicitantes no tienen la obligación de comprar las propiedades, aunque depositen un depósito.

Los propietarios morosos pueden cancelar las ejecuciones hipotecarias pagando sus deudas.

Las propiedades en mora fiscal no necesitan estar abandonadas o desocupadas para ser elegibles para una ejecución hipotecaria por parte del depositante.

McManus dijo que el programa de ejecución hipotecaria de los depositantes es una "herramienta poderosa" que no está disponible en algunos condados de Ohio. Dijo que les da a los residentes privados una forma de adquirir propiedades para hacer sus casas o convertirlas en una oportunidad de inversión.

McManus dijo que otra forma de abordar las propiedades morosas con respecto a los impuestos es el programa de ejecución hipotecaria acelerada.

Este programa permite que las ciudades y bancos de tierras inicien ejecuciones hipotecarias a través de un proceso administrativo que pasa por la Junta de Revisión, dijo.

El proceso acelerado de ejecución hipotecaria fue el "vehículo" para Lot Links en el pasado, dijo McManus.

McManus dijo que Dayton tiene alrededor de 4,775 propiedades que podrían ser elegibles para una ejecución hipotecaria acelerada porque el valor de las propiedades es menor que la cantidad de impuestos y evaluaciones morosos que deben.

Sin embargo, dijo que muchas de estas propiedades pueden no ser elegibles por otras razones, como si están ocupadas o si tienen servicios públicos activos o si se vendieron recientemente.

Las ejecuciones hipotecarias aceleradas y administrativas han sido impugnadas en los tribunales, pero hasta el momento no se han declarado totalmente ilegales o inconstitucionales.

Un atraso local en casos de ejecuciones hipotecarias aceleradas estuvo relacionado en gran parte con un par de casos judiciales que cuestionaron la legalidad de este proceso, dijo Todd Kinskey, director de planificación, vecindarios y desarrollo de Dayton.

"Como resultado, todos los casos de la Junta de Revisión se detuvieron durante un período prolongado de tiempo", dijo. "Cuando se reinició, todos los casos en los que los impuestos no excedieron las imposiciones fueron desestimados por el condado y la ciudad emitió reembolsos al solicitante de Lot Links".

La Corte Suprema de EE. UU. dictaminó en un caso de Minnesota el mes pasado que establece que incautar y vender propiedad privada para recuperar los impuestos no pagados no puede quedarse con ningún financiamiento adicional que obtenga de la venta además de lo que se le debe.

El impacto local aún está bajo revisión.

El programa de ejecución hipotecaria de los depositantes fue destacado a fines de 2019 por el entonces tesorero Russ Joseph, cuando finalizó el popular programa Lot Links.

Se suponía que el programa de depositantes ayudaría a lograr algunos de los mismos objetivos. Pero el programa ha tenido muchas menos aplicaciones que el programa Lot Links y algunas personas se han quejado de que es mucho menos útil.

El programa Lot Links comenzó en 2008 como una forma para que los propietarios y los ciudadanos adquirieran propiedades vacantes y con impuestos en mora. El programa originalmente solo involucraba lotes baldíos, pero luego se expandió para incluir propiedades con estructuras.

Bajo Lot Links, la ciudad, en asociación con el tesorero, inició un proceso administrativo de ejecución hipotecaria fiscal cuando recibió solicitudes de propiedades desocupadas y con impuestos en mora.

Los solicitantes a menudo podían adquirir las propiedades después de esperar unos dos años, generalmente por menos de $2,500, y el proceso eliminaba los impuestos atrasados.

McManus dijo que Lot Links fue muy efectivo y funcionó bien. Dijo que apoyaría su restauración si fuera seguro hacerlo desde un punto de vista legal y si existieran las garantías adecuadas.

Desafortunadamente, bajo el programa Lot Links, demasiadas personas que adquirieron las propiedades no las rehabilitaron y continuaron deteriorándose o quedaron en mal estado, dijo.

Dijo que querría imponer algún tipo de reglas, como las que se encuentran en un acuerdo de desarrollo estándar, para garantizar que las propiedades estén arregladas.

"Además, demasiados concesionarios no pagaron sus impuestos sobre la propiedad, lo que resultó en la necesidad de que nuestra oficina iniciara la ejecución hipotecaria", dijo. "Sin embargo, lo más importante es que cualquier programa que regrese no puede correr el riesgo de entrar en conflicto con la reciente opinión de la Corte Suprema con respecto a los requisitos para las ejecuciones hipotecarias administrativas".

Sobre el Autor